«Недвижимость должна работать. Выжмем из нее максимум» ©
Предыстория
Специалисты Возледороги.ру в очередной раз были наняты частным инвестором для изучения сети АЗС. Рассматривается целесообразность сделки M&A, потребовалось независимое экспертное мнение. Кстати, если вам интересна такая услуга, обращайтесь - пришлем образец отчета, перечень выполняемых в рамках исследования работ, а также обоснование с какой целью они проводятся. Основная цель исследования - снятие рисков покупателя и определение потенциала каждой локации.
Эксперты Возледороги.ру считают, что любую коммерческую недвижимость надо использовать максимально эффективно. Один из наших девизов «Недвижимость должна работать. Мы выжмем из нее максимум» ©
Ниже мы рассмотрим отличный пример эффективного использования каждого квадратного метра земли возле дороги. Разберем прекрасное техническое решение на примере действующей АЗС в одном из городов России.
Почему данная АЗС интересна?
Неизвестный нам автор проекта умудрился разместить в городских условиях на 2000 м2 полноценную многотопливную заправку, продающую не только 4 вида бензина и дизеля, но и СУГ. Конечно, владельцу АЗС повезло, что рядом с участком не было строений, ограничивающих размещение элементов АЗС по пожарным и санитарным нормам. Однако конфигурация участка очень сложная: он неправильной формы, вытянут вдоль дороги, максимальная ширина основной «рабочей» части 23м.
Вот чертеж из публичной кадастровой карты:
Предприниматель всегда заинтересован в получении максимальной прибыли на каждый вложенный им рубль. В случае с АЗС для этого требуется продажа максимально возможного количества топлива всех видов, включая газ, а также сопутствующих товаров и услуг (СТиУ). Поэтому надо ставить максимально возможное количество топливо-раздаточных колонок (ТРК) и количество заправочных постов. Кроме того, расположение ТРК и схема организации движения должны быть таковы, чтобы заправляющиеся, стоящие в очереди на заправку, а также уже заправившиеся машины не мешали друг другу, не создавали пробок. В случае с длинным и узким участком задача размещения ТРК выполнена блестяще: проектировщик смог поставить целых 2 двухсторонних восьмирукавных ТРК для ДТ и бензинов, а также 1 двухстороннюю ТРК СУГ. Таким образом, на АЗС могут одновременно заправляться 6 автомобилей. Любая заправляющаяся легковая машина или даже малотоннажный грузовик не мешают подъезжать к другому посту заправки.
Смотрите фото:
Операторская
Она небольшая, 35 м2, но больше ее сделать невозможно без ущерба для комфортного въезда-выезда транспорта. Операторская соответствует городскому формату, у нее современный «открытый» стеклянный фасад, обращенный лицом к потоку, что на сегодня считается лучшим решением: оператор видит все ТРК, заезжающий и выезжающий транспорт. А водители видят приветливый открытой стеклянный фасад, подсвеченный изнутри в темное время суток. Вход внутрь для оплаты сделан через автоматически раздвигающиеся двери. Оплата внутри помещения, а не через уличное окошко создает удобства для клиентов - летом можно спрятаться от жары, зимой - от холода. Небольшая зона перед окошком оплаты оставляет место для вендинга и стеллажей со СТиУ. Здесь вполне можно поставить небольшой столик или маленькую барную стойку вдоль окна, где можно выпить чашку кофе или даже перекусить. Все это делает МАЗС привлекательной и повышает ее доходность.
Смотрите фото:
Площадки слива топлива
Здесь тоже найдено оригинальное решение. Для слива бензинов и СУГ нормативы требуют отдельные площадки. Так и сделано.
Смотрите фото площадки слива газовоза:
Единственный недостаток - площадки тупиковые, т.е. по ним невозможен транзитный проезд автоцистерны. На практике это значит, что на площадки сливане заедет грузовик с полуприцепом длиннее 9м. Но это в данном случае и не требуется: в городском формате топливо даже удобнее перевозить автоцистернами с бочкой на грузовике, а не на прицепе.
Смотрите фото площадки слива бензовоза:
Въезд и выезд
Ничего оригинального: сделано максимально по стандартам и удобно для клиентов - широкие, под углом в 45 градусов.
Смотрите фото со спутника:
Итак, мы разобрали отличный пример грамотного использования площадки под придорожный сервис, с учетом запросов клиентов и максимальной эффективности инвестиций.
Аналогично эксперты Возледороги.ру могут «разобрать» любую площадку или действующий объект придорожного сервиса, в соответствии с целями и задачами инвестора. Мы учитываем конкурентную среду, нормативную и градостроительную документацию, возможность и законность размещения объекта, современные тренды и технологии, требования целевой аудитории и потенциальных партнеров или арендаторов на непрофильные для заказчика направления. В итоге получается «рецепт» максимально эффективного использования площадки, который мы готовы воплотить в жизнь «под ключ».
«Недвижимость должна работать. Мы выжмем из нее максимум» ©
Кстати, на эту тему мы давно опубликовали отдельную статью:
https://vozledorogi.ru/media/kommercheskaya-nedvizhimost-dolzhna-rabotat