Покупая, проверяй!

Недвижимость всегда привлекала мошенников и прочих любителей легкой наживы - деньги здесь большие, а решения принимают люди. Людей можно обмануть, ввести в заблуждение или иным способом присвоить себе их имущество или финансы. Известный персонаж Ильфа и Петрова Остап Бендер знал «400 сравнительно честных способов отъема денег». Поэтому приобретая недвижимость, всегда надо быть внимательным, вне зависимости от вида и стоимости объекта, наличия у вас опыта сделок и авторитета вашей компании, а также любых фактов, подтверждающих «солидность» продавца. 

Основные типы мошенничества основаны, как обычно, на доверии или невнимательности людей. К таким «схемам» относятся:

1. оформление по доверенности, которая либо отменена, либо утратила свою силу по другой причине, либо вообще была оформлена неправильно или незаконно. В любом случае, это мошенничество - криминальные действия. Чтобы ее избежать, достаточно требовать личной явки продавца на регистрацию сделки. Если собственником является юридическое лицо, важно проверить полномочия лица, подписывающего документы на отчуждение недвижимости от имени компании. Здесь самая распространенная схема - поддельное согласие учредителей на совершение крупной сделки. 
2. вместо собственника на сделку приходит лицо, похожее на владельца или с поддельным паспортом. Увы, большинство сделок между физ.лицами сейчас совершаются без участия нотариуса и как как правило в МФЦ. Документы в любом случае принимает рядовой сотрудник «в окошке», который фактически не несет никакой ответсвенности за последствия, да и не имеет навыков и опыта для проверки документов, личностей и полномочий сторон. Здесь рекомендация экспертов - самостоятельно проверять паспорта продавцов, а еще лучше - привлечь ответственных опытных юристов или оформить сделку через нотариуса. Он хотя бы отвечает за проверку документов и оформление сделки своим имуществом.
3. передача денег продавцу до регистрации права покупателя на недвижимость. Схема простая: продавец-мошенник знает, что сделка не будет зарегистрирована по какой-то причине. Например, регистратор проверит доверенность и узнает, что она недействительна. Или в ходе регистрации возникнет препятствие к регистрации сделки. Например, сам «продавец» отзовет свое заявление на регистрацию или его супруг заявит о несогласии на продажу. Причин для приостановки регистрации или полном отказе может быт множество. Итак, «продавец-мошенник» получает деньги и скрывается с ними, а покупатель так и не приобретает права на недвижимость. Средство противостояния здесь простое и оно давно применяется: расчет с продавцом только после окончания регистрации. Когда сделка идет между физ.лицами, для спокойствия обоих сторон можно оформить сделку через банковскую ячейку, когда гарантом выступает банк. Подробнее об этой схеме вам расскажет любой специалист, занимающийся сделками: юрист, специалист банка, риэлтор.
4. более редкой является схема примитивного обмана с адресом: вам показывают одну недвижимость, а по документам вы покупаете другую. Ну в самом деле: вы часто обращает внимание на таблички с номерами домов или квартир? А проверяете адрес по Яндекс-картам? Для таких способов мошенники даже иногда временно меняют таблички на домах с номерами домов или названием улицы. Рецепт здесь простой: будьте внимательны, не ленитесь проверять адрес. Поговорите с соседями, сходите в управляющую компанию (УК). Заодно узнаете, как работает УК, а также о возможных скрытых проблемах дома или района.

Более сложные схемы мошенничества требуют от жуликов подготовки и длительного времени. Они построены на несовершенстве законодательства, а также отсутствии у обычного покупателя знаний и навыков, позволяющих разглядеть аферу. Самая распространенная ситуация  - проведение цепочек «своих» подконтрольных сделок, где первая сделка оформлена с нарушением, позволяющим опротестовать сделку в судебном порядке, а последующие  - абсолютно законны. Покупатель-жертва приносит реальные деньги, сделка регистрируется, вроде все ОК. Но вскоре возникает иск от одного из предыдущих владельцев, сделка расторгается, истец получает право на недвижимость, а покупатель…получает право получить обратно свои деньги от последнего продавца. Обратите внимание: ПРАВО получить деньги, но не сами деньги - их к тому времени у продавца нет. Имущества у него тоже нет. Максимум, что грозит такому продавцу, признание его банкротом. То, что он не сможет получить кредит и выехать за границу, продавца-соучастника мошеннической схемы, как правило не беспокоит - он и до этого ничего не имел, и загранпаспорта тоже. Формально никакого мошенничества он не совершал, доказать аферу практически нереально. Как застраховаться от такой схемы? Самостоятельно или с помощью нотариуса невозможно: надо проверять всю историю возникновения прав на данный объект недвижимости и проверить все сделки по цепочке. Обычные риэлторы, нотариусы и даже многие юристы такой практикой не занимаются. Большие компании, покупающие дорогую недвижимость, как правило поручают такую работу крупным юридическим фирмам, имеющим опыт и квалифицированных специалистов. Частным лицам, не готовым тратить десятки и сотни тысяч рублей на такие проверки, можно посоветовать только отказаться от покупки недвижимости, которая много раз переходила из рук в руки, особенно за короткий период.

Ну, а для коммерческой недвижимости есть еще и совершенно честные и уголовно никак не наказуемые способы обмана - просто умолчать о том, что использование недвижимости по назначению невозможно по каким-либо основаниям. Юридическая чистота прав может быть исключительной, ни один юрист волноваться не будет. Т.е. вы можете купить землю, здание или даже действующую  бизнес-недвижимость совершенно законно, но вот работать вы не сможете. Таких примеров в практике экспертов компании Возледороги.ру. 

Самые распространенные случаи:

1. коммуникации, скрытые в земле. Часто вынести их невозможно или очень дорого. А строить над ними или рядом с ними запрещают различные нормы и правила.
2. обратная ситуация: к коммуникациям, необходимым для функционирования бизнеса, невозможно подключиться, хотя они проходят прямо вдоль участка. Просто в трубе нет свободной мощности, или линия не подключена к магистрали. А уж присоединение к трассе или улично-дорожной сети для большинства покупателей вообще непонятная вещь. Однако наличие прав на землю не гарантирует ва права въезда с нужной вашему бизнесу дороги.
3. вид бизнеса, который вы запланировали, нельзя вести в этом месте - запрещают правила землепользования и застройки территории. Смена РВИ или ПЗЗ часто невозможны. 

Все эти скрытые особенности и ограничения лучше выяснить заранее. Специалисты Возледороги.ру регулярно выполняют такую работу для своих клиентов - собирают технические условия и прочую исходно-разрешительную документацию, проверяют права на недвижимость, изучают правила землепользования для каждого конкретного объекта и участка. Все эти мероприятия снимают риски покупателей еще до совершения сделки.

Вывод: рекомендуем всем покупателям недвижимости, вне зависимости от ее вида, назначения и стоимости, не экономить и обращаться к специалистам, которые имеют опыт, квалификацию и связи, чтобы защитить своих клиентов не только от мошеннических схем, но и от подводных камней законодательства. Стоимость покупаемой недвижимости гораздо дороже, чем услуги специалистов. Помните мудрые народные поговорки: «жадность ведет к бедности» и «скупой платит дважды». 

Успешных сделок!